Nowa regulacja będzie miała wpływ na przedsiębiorstwa działające w obszarze związanym z budową budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zakresie konieczności dostosowania się do zaostrzonych wymagań dotyczących projektowania budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z zagospodarowaniem terenu.

W związku z wprowadzeniem dodatkowych wymagań dla np. placów zabaw, zwiększenia odległości od granicy działki dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego, oddzielenia balkonów – na firmy deweloperskie oraz spółdzielnie zostaną nałożone dodatkowe obowiązki. W ocenie projektodawcy nałożono jedynie obowiązki konieczne dla osiągnięcia głównego celu zmiany, tj. przede wszystkim zakończenia praktyk związanych z tzw. „patodeweloperką”.

Nowelizacje obejmują rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225) oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zmiany zaczną obowiązywać od 1 kwietnia 2024 r.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wprowadza następujące zmiany:

1. 1. zwiększenie odległości między budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi powyżej czterech kondygnacji nadziemnych na sąsiednich działkach (odległość będzie wynosiła do 5 metrów);
   2. zwiększenie odległości budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych (minimalna odległość pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego o powierzchni zabudowy ponad 1000 m² a ścianami stojącego już na innej działce budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego będzie wynosić 30 m. Dotyczy to również budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy);
   3. zmiany zasad planowania stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne (jedynie 6% takich stanowisk w stosunku do ogólnej liczby miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji będzie mogło być zbliżone do okien budynków);
   4. zwiększenia terenów z roślinnością na publicznie dostępnych placach (na działkach o powierzchni ponad 1000 m², przeznaczonych pod publicznie dostępny plac, trzeba będzie zapewnić co najmniej 20% powierzchni biologicznie czynnej);
   5. zwiększenie wymagań w zakresie organizacji przy budynkach wielorodzinnych przyjaznych placów zabaw dla dzieci i miejsc do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami np. osób niewidomych, głuchych, poruszających się o kulach lub na wózku, starszych czy kobiet w ciąży (przepisy wprowadzają wymogi odnośnie minimalnej powierzchni placu zabaw w odniesieniu do liczby mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym czy w zespole takich budynków. Określone zostały również wymagania co do wyposażenia placów zabaw oraz ich ogrodzenia czy nawierzchni. Ponadto, wprowadzono obowiązek poddania kontroli pomontażowej przed oddaniem do użytku nowego placu zabaw oraz przygotowania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych lub zespołu budynków wielorodzinnych mających więcej niż 20 mieszkań);
   6. ustalenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego (minimum 25 m², przy czym lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na pierwszym piętrze budynku, pod warunkiem, że zostanie do nich zapewniony bezpośredni dostęp z zewnątrz);
   7. zamontowanie przegrody na balkonach usytuowanych na jednej płycie w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych;
   8. stosowanie nowych mechanizmów spełniających wymogi akustyczne między lokalami w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (przegrody spełniające odpowiednie wymagania akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej. Ponadto wprowadzono przepis, który nakłada obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych w budynkach mieszkalnych – wielorodzinnych oraz jednorodzinnych);
   9. obowiązek realizacji w budynkach wielorodzinnych pomieszczeń o minimalnej powierzchni 15 m² przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych (dopuszczalna będzie również realizacja oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany);
   10. obowiązek wprowadzenia pomieszczenia zapewniającego odpowiednie do przewinięcia osoby dorosłej ze szczególnymi potrzebami (obowiązek taki będzie dotyczył budynków: administracji publicznej – o powierzchni użytkowej powyżej 2000 m²; budynków, w których prowadzona jest działalność w obszarze kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym – o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 m²; stacji paliw – o powierzchni użytkowej powyżej 300 m² zlokalizowanych przy autostradzie lub drodze ekspresowej, budynków opieki zdrowotnej).

   Rozporządzenie jest częścią procesu systematyzacji zasad budowy budynków wielorodzinnych w celu poprawy komfortu mieszkańców mając na względzie także interes inwestorów. Wprowadzone zmiany będą wiązały się z większymi kosztami ponoszonymi przez firmy deweloperskie oraz spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe, jednakże mogą przyczynić się do wzrostu komfortu życia mieszkańców nowych budynków i jakość budownictwa mieszkalnego.

   Doprecyzowanie przepisów zapewni większą stabilność w prowadzeniu procesu inwestycyjno-budowlanego. Może się także przyczynić do zwiększenia atrakcyjności Polski jako miejsca inwestycji.